Panoramica sulle pratiche edilizie

Come funziona il sistema per la disciplina dell’attività edilizia?

La legge principale alla quale si fa riferimento in materia edilizia è il D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380.
Si tratta però soltanto di una legge quadro che non tiene conto di tutti gli aspetti del settore. Infatti basti pensare alle leggi sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia come ad esempio, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, ecc.

Questa situazione comporta non solo che ci si debba muovere con molta cautela per non incorrere in sanzioni (salate), ma soprattutto, che per ogni intervento venga analizzato lo stato attuale dell’immobile sia urbanisticamente che catastalmente
.

Quali sono i tipi di interventi previsti dalla legge?

Il D.P.R. 380/2001 prevede 6 tipi di interventi e sono:

1) Manutenzione ordinaria
2) Manutenzione straordinaria
3) Restauro e risanamento conservativo
4) Ristrutturazione edilizia
6) Nuova costruzione

Quali sono i titoli abilitativi previsti dalla 380/2001?

I titoli abilitativi sono invece 5 e vengono classificati in base all’importanza delle opere.

  1. Edilizia libera (senza necessità di alcun titolo)
  2. C.I.L.A. (comunicazione inizio attività asseverata)
  3. S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività)
  4. Super S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire)
  5. P.d.C. (permesso di costruire)

Come faccio a sapere di quale permesso ho bisogno?

Come avrai potuto notare esiste una certa corrispondenza tra i titoli abilitativi e i tipi di interventi che la legge prevede. L’intento del legislatore infatti, era stato un’invito all’ armonizzazione da parte di tutti i comuni italiani. In realtà però non è stato proprio così. Ogni comune in base alle sue caratteristiche territoriali, può legiferare entro il quadro normativo a modo proprio e richiedendo pratiche diverse per uno stesso tipo di intervento.

In linea di massima possiamo dire che esistono interventi “leggeri” e interventi “pesanti”.

Gli interventi “leggeri” possono essere ricompresi nelle prime due categorie e riguardano:



Manutenzione Ordinaria: Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Questi ricadono in Edilizia libera e non necessitano di nessun titolo abilitativo.

Manutenzione Straordinaria: sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Qui c’è una distinzione da fare. Da una parte abbiamo gli interventi di manutenzione straordinaria di tipo “leggero” che non incidono sulle parti strutturali dell’edificio, non alterano la volumetria e non modificano la destinazione d’uso. Si tratta di opere straordinarie che richiedono soltanto un titolo minore (C.I.L.A), dove tuttavia è necessario l’intervento e l’asseverazione di un tecnico abilitato.

La manutenzione straordinaria PESANTE

Manutenzione Straordinaria “pesante”: Nel caso in cui i lavori richiedano interventi sulle parti strutturali dell’edificio, come aprire una finestra ad esempio, oppure si abbia bisogno del mutamento della destinazione d’uso di un locale sottotetto (non residenziale) in mansarda abitabile (residenziale), si dovrà ricorrere ad un permesso di costruire.
Ad ogni modo è sempre necessario far riferimento alle Norme Tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale.

La stessa cosa accade per gli altri tipi di interventi (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e permesso di costruire) dove i titoli abilitativi vengono ricondotti ad una o ad altra tipologia di interventi, a seconda dei casi. Ad esempio, la super-Scia (o Scia in alternativa al permesso di costruire) viene usata anche nelle ristrutturazioni che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

In sintesi è cosi come, a grandi linee, è strutturata la normativa. Ve ne sono poi altre normative di settore che regolano campi specifici, per non parlare dei diversi tipi di vincoli che il P.R.G. impone.


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