Differenza tra planimetria catastale e planimetria comunale

Molto spesso si fa confusione e si scambiano fra loro due diversi tipi di planimetrie con diverso tipo di validità legale:

– La planimetria Catastale.
– La planimetria Comunale.

La planimetria Catastale

Prima di tutto: Cos’è il catasto?

È l’inventario dei beni immobili esistenti sul Territorio Nazionale, è costituito di un complesso di
documenti nei quali si registrano le caratteristiche tecnico economiche degli immobili e dei relativi
possessori in cui si tiene nota delle mutazioni che si verificano nel tempo. In esso sono registrati ad esempio:
i suoli agricoli, abitazioni, uffici, negozi, laboratori, ospedali, cantine, le strade pubbliche e private, torrenti, laghi, cimiteri, le aree urbane, i lastrici solari ecc ecc..

il CATASTO conserva le informazioni relative a:

– possessori e titolari di altri diritti reali (anche se il catasto italiano non è probatorio, cioè non certifica la titolarità di tali diritti)
– individuazione univoca del bene; (con foglio particella e subalterno)
– localizzazione del bene;
– estensione e consistenza; (mq, vani, ettari ecc)
– destinazione d’uso del bene; (cantina, abitazione, scuola, ospedale ecc)
– grado di produttività e relativi redditi.

Cosi è come appare una visura catastale

Ora sai che il catasto non si occupa di titoli edilizi. Infatti come definito dall’agenzia delle entrate..

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.
Si tratta infatti di un registro per sapere quanto è grande il bene che possiedi, quanto reddito produce, che destinazione d’uso ha, dove si trova, chi sono stati i proprietari in passato e chi sono gli attuali proprietari oggi.

Quindi quando hai in mano la planimetria catastale non significa che non ci sia un abuso edilizio se il disegno corrisponde allo stato dei luoghi della tua abitazione. Questo perché è possibile fare un aggiornamento in catasto e non comunicare nulla al comune, e viceversa non significa che ci sia un abuso se la planimetria non combacia. Può essere successo che dopo la pratica edilizia ed i lavori, non sia stato fatto un aggiornamento in catasto.

Cosi è come appare una planimetria catastale

La planimetria catastale serve solo per pagare le tasse!

La planimetria Comunale

La planimetria comunale è quella che si trova nell’ufficio tecnico del comune e che rispecchia la conformità urbanistica in base ai titoli edilizi che si sono susseguiti nel tempo. Il disegno che si trova nell’archivio tecnico del comune è quello che ha più validità legale perché da esso risultano tutte le pratiche edilizie che hanno permesso tutte le modifiche (interne, di prospetto, di volumetria ecc.) che ha subito il fabbricato e che sono conformi alla normativa.

Dagli elaborati si possono leggere i metri quadri esatti dei locali, le misure lineari, con quali titoli edilizi sono stati abilitati (permesso di costruire, agibilità, scia, cila,..) è possibile vedere i prospetti, le sezioni, chi ha firmato i progetti, in quale anno ecc.

Cosi è come appare una planimetria del progetto di un fabbricato.

La conformità urbanistica

La conformità urbanistica sta ad indicare che i titoli edilizi che sono stati fatti e lo stato dei luoghi, corrispondono.


Ad esempio se si è creata una nuova stanza e non si è comunicato nulla al comune, nella planimetria che è conservata in archivio non compare questa nuova modifica. In questo caso non ci sarà la conformità urbanistica per questo immobile. Per attualizzare la situazione sarà necessario avviare nuove pratiche edilizie in sanatoria (quando sia possibile) oppure ripristinare cosi come da ultimo titolo abilitativo richiesto. La conformità urbanistica serve a rilevare se ci sono stati abusi edilizi oppure se tutto corrisponde. Nel caso di abusi o difformità gli atti notarili di compravendita potrebbero risultare nulli.

Quindi in linea generale ad ogni modifica che si fa, (si sposta un muro, si apre una finestra ecc.) va fatta la pratica al comune e successivamente va fatto l’aggiornamento in catasto.

Il certificato di conformità edilizia ed urbanistica

Il certificato di conformità edilizia ed urbanistica è quello che attesta legalmente, tra l’altro, la suddetta corrispondenza tra ristrutturazioni, ampliamenti o modifiche successive di un immobile e le autorizzazioni alla realizzazione concesse dal Comune. Viene chiamata anche “regolarità edilizia”. l certificati di conformità urbanistica vengono rilasciati dai tecnici abilitati (geometra, architetto o ingegnere).

Chi deve controllare sugli abusi edilizi?

Secondo la sentenza n° 11628 del 26/03/2012 della Corte di Cassazione, la conformità urbanistica di un immobile, è in capo al  venditore, e al notaio non spetta nessun obbligo di verifica su tale dichiarazione. La stessa regola vale per l’agenzia immobiliare la quale è esente di responsabilità e non tenuta a verificare se l’immobile presenta abusi o difformità.

Quindi attenzione perché la responsabilità di tali abusi o irregolarità edilizie rimane in capo al venditore fino alla vendita dell’immobile, che trasmette all’acquirente una volta che questa è conclusa.

Ciò significa che l’acquirente, in qualità di nuovo proprietario, sarà gravato dagli oneri economici riguardanti le pratiche e le sanzioni amministrative necessarie per la regolarizzazione, nonché delle eventuali conseguenze di natura penale.


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